市场 2023-06-12 09:16:11 来源：丁祖昱评楼市

受疫情全面解封补偿性需求的释放以及刚需刚改自住需求回升的双重利好影响，2023年一季度楼市迎来了复苏，库存去化明显提速。

CRIC数据显示，2023年一季度库存去化率达14%，去化速度达到了2022年全年平均的1.7倍，其中，一二线城市去化整体优于三四线城市。

【资料图】

无论是一二线城市，还是三四线城市，均是大户型产品比较畅销，2022年，一二线城市100-120平方米产品去化率高达44%，去化速度最快。到了2023年一季度，就变成180平米以上的豪宅类产品去化速度最快，仅一季度，该面积段的库存去化率就高达32%。

CRIC数据显示，截至2023年一季度末，典型城市七成以上的库存为2020年及以来的供应，其中2020年、2021年、2022年、2023年一季度占所有库存的比重分别为12%、24%、26%和9%，2017年及之前的老旧库存累计占比约为17%。

其中，一二线城市库存相对“较新”，2018年及以来的库存占比为91%。相比之下，三四线城市2017年及之前的库存占比高达20%，较一二线城市高出11个百分点。

2023年一季度库存去化速度比2022年去化情况好很多。今年一季度去化率达14%，2022年全年库存去化率仅为33%，仅仅用了四分之一的时间，库存去化率就达到了去年全年的四成，相当于库存去化速度达到了去年全年的1.7倍。可以看出，受近期市场回暖的影响，2023年一季度库存去化速度明显加快。

除供应时间在2013年及之前的库存外，供应时间在2014-2017年、2018-2021年的库存，2023年一季度的去化速度均优于2022年，尤其是供应时间在两年内的库存，2022年全年仅去化了41%，2023年仅一季度就去化了20%，去化速度明显加快。

通过对比不同供应时间的库存去化情况，可以看出，2013年及之前的库存去化速度非常之慢，2022年去年仅去化了6%，在市场环境较好的2023年一季度也仅仅去化了1%。

我们将2013年及之前的称作“僵尸库存”；2014-2017年的库存去化速度也一般，2022年全年仅去化了12%，我们将其称为低去化率的“老旧库存”，2018年以来的库存还保持相对较佳的去化速度，我们将其称为“近期库存”。

一二线城市的去化情况整体优于三四线城市。以最新的供应时间在2022年的库存来看，2023年一季度一二线城市的去化率为30%，同期三四线城市的去化率仅为22%，高出8个百分点。

2022年去化率来看，当时最新的供应时间在2021年的库存，一二线城市去化率为51%，三四线城市为41%，一二线优于三四线。

值得注意的是，少数年份的老旧库存和稍旧的近期库存，一二线城市的去化率均不及三四线。比如在测算2022年去化率时，一二线城市供应时间为2014、2017、2018、2019的去化率不及三四线。

究其原因，主要是一二线城市这些年份的库存已经处于较低水平，留下的库存大都是一些有硬伤的产品，而同期三四线城市库存处于较高位，因此其去化速度不及三四线。

无论是一二线城市，还是三四线城市，均是大户型产品比较畅销，尤其是100-120平方米的改善户型，去化速度最快。

2022年，一二线城市100-120平方米产品去化率高达44%，其次是120-140平方米，去化速度达43%，居于第三位的是90-100平方米产品，去化率达42%，其余140-160平方米和160-180平方米产品去化率均在40%以上。同期，0-70平方米产品去化率仅有10%，小户型产品去化明显处于劣势。

这一现象在市场回暖的2023年一季度更为明显。2023年一季度，100平方米以上面积段的产品去化率均在20%以上，180+平方米的豪宅类产品去化率更是高达32%，居于各面积段去化率首位。

对比不同能级城市的库存，我们发现，一二线城市库存较三四线城市更为“新鲜”。三四线城市2017年及以前的“老旧、僵尸”库存比例高达19%，较一二线城市高出10个百分点，库存新鲜度较差。

去除“老旧、僵尸”库存后，各城市近期实际库存压力普降，尤其是深圳，在去除占比高达18%的“老旧、僵尸”库存之后，深圳的去化周期由21.8个月降至14.7个月，库存压力降入安全区间。

同时，90平方米以下“老旧、僵尸”库存比重明显高于近期库存，一二线城市表现更甚。

一二线城市2022年及之后的“新鲜”库存占比高达48%，三四线城市同期库存占比仅有30%，一二线城市要高出18个百分点。

与此同时，三四线城市2018-2021年的“近期”库存占比高达51%，一二线城市同期库存占比仅有43%，三四线城市高出8个百分点；不仅如此，三四线城市2017年及以前的“老旧库存、僵死库存”比例高达19%，较一二线城市高出10个百分点，库存新鲜度较差。

一二线城市中，库存新鲜度最佳的当属杭州和合肥，两城2021年及之前的库存占比分别仅有31%和20%，2022年及之后的库存占比近乎七成，大都处于持销期。除这两城之外，上海、成都和长沙库存也比较新鲜，2022年及之后的库存占比均在55%以上。

值得注意的是，拉萨、南宁、西宁等城市2021年及之前的库存占比均在七成及以上，相比之下，库存比较旧，尤其是拉萨，仅2018-2021年的库存占比就高达80%，2022年及其之后的库存仅有12%，新鲜库存占比非常低。

三四线城市中，阜新、威海、嘉峪关、六安等城市2017年及其之前的老旧库存比重均超50%，大量项目滞销超过5年；不仅如此，超六成的城市仅2019-2021年三年间的库存占比超50%，近期库存滞销严重。

综合来看，三四线城市中2021年及之前的库存比重超过80%的城市占比达三成，仅有乐山一城2021年及之前的库存比重在50%以下，库存新鲜度明显低于一二线城市。

我们认为，2017年及之前的“老旧、僵尸”库存对于去化周期的测算已经意义不大，因此我们去除2017年及之前的“老旧、僵尸”库存房源和交易量之后，对各城市的去化情况进行了重新测算，结果发现：

一二线城市中，老旧库存、僵尸库存占比较低的杭州、合肥、长沙等城市去化周期有小幅缩短，均降至6个月以内，库存压力指标继续领跑；南京和南宁去化周期也降至12个月以内。

广州、深圳、成都、厦门等城市的去化周期均降至12-18个月之间，仅有拉萨和西宁等少数城市去化周期超过18个月。

在未去除“老旧、僵尸”库存之前，深圳的去化周期也高达21.8个月之久，在去除占比高达18%的“老旧、僵尸”库存之后，深圳的去化周期降至14.7个月，压力明显降级。

三四线城市去除“老旧、僵尸”库存之后，去化周期均有不同程度地缩短。其中，珠海、淮北等城市表现比较突出，去化周期均降至2年以内，库存压力明显下滑。具体城市来看，淮北全部库存去化周期高达25.7个月，在剔除占比高达27%的“老旧、僵尸”库存之后，去化周期降至18.3个月，接近12-18个月的合理区间。

2023年初房地产销售指标显著转好，由于新增供应规模不足，大多数城市出现了供不应求的现象，往期待售库存反而成为了不少城市的成交主力。今年一季度，深圳、成都、徐州等城市供应时间在2022年的待售住房去化率，更是反超了2023年一季度新推项目的去化率。

就2023年一季度成交情况来看，一二线城市旧库存平均去化率明显好于三四线城市，其中长沙、杭州、合肥等城市旧库存的去化率表现明显较佳，也成为了这些城市消化周期低位的重要支撑。

在2023年一季度重点城市新房市场普遍供不应求的情况下，往期积压库存的去化情况成为影响城市销售规模的重要因素。在2022年末，有超过八成库存的供应时间在2018年以后，其中供应时间在2022年的达到了三成以上。

因此，2018年以来各城市的历史库存去化率，在很大程度上也代表着城市的市场复苏情况。

仅就2018年以来供应的库存去化情况来看，在2023年一季度，长沙、杭州、合肥三地的去化率均达到了35%以上，其中又以入市时间较短的2022年库存去化率最高，三地均达到了四成左右甚至更高。

在优异的历史库存去化支持下，这些城市2013年一季度末的消化周期均在10个月以下。但这些城市历史库存的快速去化，意味着其中的大批量优质房源已经销售完毕，对于这些城市剩下的老旧房源而言，对比已售房源必然会在区位、楼层、朝向、户型等方面存在更大的比较劣势，未来的项目去化也会面临更多挑战。

就三四线城市2022年入市库存的去化情况看，2023年一季度去化率超过三成的城市只有14%，而一二线城市中有将近一半的城市达到了这一水平。

值得注意的是，“房龄越短、去化率越高”的规律在三四线城市并不通用，典型如珠海，2019、2020年入市库存去化率达到了18%和16%，反超2022年的11%，其中2021年入市库存去化套数更是达到了3000套，达到了2022年入市库存去化量的1.7倍以上。无锡、池州也有类似现象。

2023年一季度，样本城市共新增供应约26万套住宅，至季度末约有19万套房屋，平均去化率约为26%，较2022年的“旧库存”去化率高出了6个百分点，仅一成左右的城市去化率超过50%，如杭州、淮南、韶关等。

其中，一二线新增供应平均去化率约为31%，较样本城市平均高出约5个百分点。上海、杭州新增供应去化率达高居首次两席，热销盘的频频出现和往期库存的快速去化大幅推升了上海和杭州的交易规模，一季度商品住宅成交均超过2万套，在样本城市中同样领跑。

此外，合肥一季度新推案的去化率亦达到了四成以上，考虑到合肥主城区七成以上的平均开盘去化率，这意味着待售住宅主要沉淀在了去化相对较慢的远郊，未来去化明显承压。

但过高的新增供应去化率，也意味着城市库存规模的不足，未来新房销售更加依赖于有效新增供应。

4月，杭州新房新增供应下降约25%，成交规模也同步下降了1/4。合肥得益于供应的持续高位，使得4月份市九区新增供供求依旧维持在了60万平米的高位。

因此，对于杭州、合肥这类高去化率的城市，单月成交面积的涨跌，更多还是取决于城市新增供应规模的变化，在分析城市市场走向时也应当更多地去分析项目开盘去化率、新增供应去化率等指标。

成都、西安、深圳新增供应去化率较低，均在20%以下。但是这一指标的低位仅代表当期新增供应的去化规模，并不能代表城市实际的冷热变化。

以成都为例，2023年初成都住宅库存约为11万套，其中大约一半为2022年供应，除了少数新开项目之外，大多数项目的营销主力还是之前已经拿到销许的“旧库存”。

在2023年一季度成交的2.4万套住宅中，大约七成为2022年供应的“旧库存”，当季度新增供应去化率自然落至了9%的低位。若按照传统的“项目开盘销售比”算法进行统计，2023年一季度成都开盘去化率还是高达50%以上的。

就中短期市场走势来看，由于成都需求侧表现优异，且拥有着更多的“有效库存”，其销售规模指标反而有望走出更强的市场韧性。以4月为例，成都新增供应量虽然下跌超过4成，但是在前期大量有效的优质库存支撑之下，月内成交面积依旧达到了220万平方米，创2022年以来的单月新高。

三四线新增供应平均去化率约为26%，较三四线城市2022年“旧库存”去化率高出约7个百分点。具体城市表现同样分化，其中汕头、中山等一季度新增供应去化率均不足二成，去化速度均在低位。

淮南、韶关等城市新增供应去化率相对较高，达到了五成以上。其主要原因还是新推案加强营销，一季度末的消化周期也降至一年以内。不过，在前期积压优质库存的快速去化之下，这类城市后市新增供应若跟不上，市场成交也更易出现大幅波动。

分户型来看各时期供应住宅的去化率差异，可以看到，在每一个时期，去化最慢的都是0-70平米的小户型产品。在2018-2021年期间供应的70平米以下房源中，至今仍有近三成尚未售出，远高于同期房源平均10%的去化率水平。典型如汕头、池州、阳江等，期间供应的70平米以下住宅至今仍有五成左右尚未售出。

中等户型的刚需、刚改房源一直是去化速度较快的房源，其中90-100平米历年来均为各面积段中未售率最低的一类房源。

但是2022年以来，可以看到各面积段的未售率曲线逐渐从U型向L型过渡。至于2023年一季度新增供应的未售率出现异常变化的原因，我们认为，这在很大程度上受到领取销许时间和销售节奏变化的影响，导致120-160平米面积段的改善产品未售率出现了虚高，这类产品实际去化情况究竟如何，还需要等到2023年二、三季度再行观察。

单就2022年供应住宅不同面积段的未售率来看，可以看到90-180平米区间内户型的售出率已经几乎完全“拉平”，说明在新的时代背景下，刚需户型已经渐渐失去了其独树一帜的“快去化”地位，其去化速度已经与180平米以下的改善、再改户型基本一致。

对比2022年以来的数据，可以看到，“次新”库存占比不断下降，“老旧”库存占比持续上升。在2021年末，有66%的库存为近两年以内供应，在2023年一季度末，仅有55%的库存为近两年以内供应，相比15个月前下降了11个百分点。

“次新”库存规模的下降，意味着大量优质房源已经完成去化，2023年二季度乃至下半年的成交规模若要维持2023年一季度的势头，势必要更多依赖未来推案的支持，尤其是对于库存规模、消化周期较低的杭州、合肥、长沙等大多数热点城市而言，成交规模增减更依赖优质新增供应的变化。

热点城市中仅成都“次新”库存规模保持稳定，交易规模稳定性更强，2023年初成都供给侧积极补货，且主力营销房源大多为近一两年的“旧”推案，至一季度末，成都近两年供应库存较2022年上升了8%，也是热点城市中唯一正增长的。

基于当前市场的这一特殊变化，对于2023年热点城市成交规模的分析，在跟踪同环比、供应规模和去化周期等指标的基础上，还应综合考虑其库存和成交的时间结构，避免将“缺少房源出售”与“成交景气下降”相混淆，导致对城市短期走向出现误判，过于谨慎而错失了二、三季度中本应抓住的投资和营销机会。