北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(相关资料图)

Q:

有首套资格，能拿出的首付只有100左右，想买一套小房子自住。只有俩人住，在采光好格局合理的前提下，一居、小两居、开间都可。没有学区需求，所以想避开学区房溢价大的区域。有通勤需求。两人目前的上班地点分别在五道口、CBD/军博（我上班地点有两个，不定期去哪个）。不开车，希望是公共交通方便、最好离地铁近的地方，通勤时间控制在1.5小时以内，所以想在不太偏的区域买房。

因为想自住，对舒适度有一定要求，最好是楼龄不太老的电梯房，对增值没太大要求，能稳定，不是大坑就好。预算有限，所以也考虑过公寓，感觉很矛盾。住宅的话，符合预算的新盘好像都很偏，二手房又有那么多不同种类不同状况的，有点儿懵了。因为没买过房，很多都不懂，正处于学习了解阶段，见笑了。

A：

1、100首付，包括税费吗？新房能买到285万，二手房一般250封顶了，税费另计。

2、学区房不用纠结，基本都在东西海呢。

3、交通这看自己的感受了，先定个大致方向吧。要不然问问中介，我对交通不太熟。

4、还是对财富保持尊重的态度吧，最好不把不在乎增值的挂在嘴边儿上。这我见的多了，越是假装不在乎的，越让卖房的给忽悠了，坑的就是钱不多还玩儿派的。

5、公寓没什么矛盾的，自住合适租金也高，就是升值慢，也不好出手。常规建议是要么就甭买，买了也就甭卖了。有可能在某阶段会有政策鼓励，但以北京来说更多的还是打压。

6、确定只注重自住就买新盘，居住体验好。但这预算肯定很偏，是否能做到保值看运气，比较难。所以一般都建议是确定不轻易置换了的买郊区新房，否则还是以成熟板块二手房为主。

7、期望值别太高，但也别不在乎的对待。先看朝阳草房地铁站吧，几个小区能买到一居室，本来地段儿一般，但现实中保值挺不错，至少不落后，交通、各种小型配套和学校也都不错。都是保障房，注意综合地价款。

北边昌平看沙河北街家园吧，200万左右能买到开间。后沙峪花梨坎有蓝星花园，也差不多这价位的。旧宫有亦庄北岸，也是开间。通州那就选择比较多了，看自己的喜好，看房的时候让中介算算租售比。

仅供参考。

二

Q:

宝宝2028年上学。目前两个人在月坛和复兴门附近工作，想在西城和海淀看房。需求一是给老人改善居住环境，次新房+小区环境好/公园配套+医院配套+三居室户型采光好；二是兼顾学区，不需要顶级小学，但还是希望小学和初中都靠谱一些，更看重初中一些。

后续希望跟老人住得近，接受小两居学区房+小三居非学区房组合（预算可以到2000），或者三居好品质学区房、同小区再租一套的组合（总预算1600-1700）。想请您推荐楼盘。

A：

1、那海淀就看紫金长安呗，育英学区到目前为止还不算顶级，但成绩很好，再努努力就有可能成为小强校了。九年制的小升初也省心，不用折腾点招了，除非有更高期望值。

2、西城的就看陶白学区，中信城对口八中附小，同样是九年制省心。小学不算顶级，但中学就是金刚了。另外中信城有新建校区，学位肯定宽松，当然2028年哪儿都不会紧张。

3、这预算我没太看懂，小两居学区+小三居非学区房，为什么呢？如果占坑儿的话不用两居，换租的话两居更好租。既然预算挺高就直接买吧，两个小区的三居都不太好买到，两居没问题。

仅供参考。

三

Q:

我2020年在房山长阳熙悦山澜庭投资了一套两居室，全办下来270，现在能卖310-320。房租每月4000。感觉房山这边租金低，房价也没有跑赢大盘。您给分析一下如果当初在朝阳常营之类的地方买是不是要比房山强。如果我现在把这套房子卖了，您看300多万在哪里投资合适。

另外我小孩在陶然亭这边上小学，我们一直在西城租房，但是每月房租也要一万而且年年涨。我看上右安门外翠林小区也有不错的三居室550万吧，自住肯定很舒适。就是不知道将来房价会不会跟朝阳海淀越差越远，不知道是应该继续投资还是买房自住，您帮我分析分析。

A：

1、2020年买的，如果是秋天之前就算踩对了好时机，升值也还行吧，15%说的过去了。租金略低，800的租售比，郊区基本都这样儿。跑赢大盘的可能性不大，再赢的话这租售比就快赶上学区房了，不合适吧？

2、常营的看什么小区，也不是都比长阳强，落后的也有的是。另外也就是租金相对高点儿，传导的排序靠前而已。稍微强点儿吧，比如草房的那几个保障房小区，从2020年到现在涨了20%左右，没强多少。

3、再置换，那算过税费合适吗？三年的租金可就都支付契税和中介费了，一般都是4%。这预算差不多就适合朝阳东和通州西。算算税费看是否合适吧。

4、翠林的老小区，自住为主，以后我不知道，之前这20多年是拉大了一些的。南三北五，这里也算南三环沿线，自住更合适。跟海淀未必怎样，得分板块，海淀有学区溢价的影响，和朝阳北部东部或许还会有些差距，说不好什么时候逆转。

仅供参考。

四

Q:

一家四口，现在昌平，想在东城或者朝阳买个学区房又想兼顾保值增值。总价1400可以接受，孩子老大现在六年级，老二25年上小学，所以想老大小升初就换过去。现在有两个方向：

1、在东城朝阳门南小街看了一套2005年的回迁房小三居1060，初中派位百分之六七十能到二流学校，百分之三四十到四流学校。老二上小学的划片是史家胡同小学和回民小学。都稍有些不确定性。

2、看了朝阳的太阳宫片区，主要看了太阳公园和火星园的两居，都在1350左右，对口的初中是人大附朝阳中学，小学是人大附朝阳附小，相对稳定。请章哥帮忙分析一下。哪套保值更好一些？

A：

1、东城的保值说不太好，溢价高，得看2025年之后的政策。入学孩子的数量是确定减少的，到时候就看政策是否鼓励吧。算算溢价率吧，用总价除以预计租金，北京的平均值是700左右，东城的最好别超过1000，中间的30%是溢价，过了高峰期看行情吧。

2、人朝的，太阳公元的两居1350，这价格怎么感觉不太对似的，是不是有硬伤啊，或者是楼层不太好的。如果没硬伤就以这里为主吧，没什么溢价，性价比也就相对高。不过还是看好了吧，一般太阳公元的两居都1500左右呢。

火星园的也看好了，这儿的户型偏大，这价格也感觉低了点儿。如果有瑕疵的话，就算不影响保值也耽误流动性，出手的时候不太好卖。这里就有些溢价了，不算多高，可能10%吧，自己算算吧。

不过提醒一下，人朝太火了，房子这两年卖爆了，所以去年连四大神盘的也调剂望京了。2025年相对好一些，入学的减少，但也不敢保证。另外是中学是否能承载这么多孩子也是考验，考虑好。

3、总之要是我就以太阳公元为主了，东城朝阳在高分段的成绩几乎一致，既然能买人朝的就没必要去碰运气。

仅供参考。

五

Q:

我和我爱人在复兴门上班，孩子已上高中，打算置换房子。自己房子在真武庙老破小60平，是育民小学学区房，打算换离单位不太远的100平左右的2或3居。月坛附近学区溢价偏高，想换新街口冠英园中国银行宿舍那个院，6层板楼，没电梯。您觉得合理吗？或者有啥推荐小区，计划离单位骑自行车30分钟之内，预算1800-2000左右。

A：

1、真武庙60平的，换到冠英园2000万的，增加了这么高的预算，学区也不如月坛热门，溢价率肯定能降下来，但未必降的太多。

2、2000万的两居三居，问问当地中介能租多少钱吧？我估计能租2万块钱左右，租售比也就是1000。但因为这户型大，本来就带有租售溢价，所以得减去10%，剩20%。月坛的老破小溢价率在40%上下，也就是等于降低一半。

3、房子是用来住的，居住体验好就算合理。没电梯无所谓，过几年肯定加上，这种单位都会陆续安排。

仅供参考。

六

Q:

妻子在陶然亭公园北侧上班，我在亦庄上班，丈母娘家住劲松。夫妻均为二贷，首套购房，首付能掏600，加钱能掏650左右，愿意满贷，也就是买成交价750~820的房。根据上班通勤+生活地点，现在锁定了两个小区(地段)：

1、中海紫御，总价730-750。主要优势：离老婆上班近；在东城，属于核心区；主要劣势：面积小，60平，可改1.5居，老人来一个照顾小孩可以做隔断有独立空间。北向带东或西的飘窗，飘窗纵深不错。稀缺属性：东城目前最新的房。后续会交房隔壁小区天坛府，总价在1100W以上，购买的会是中海同户型里采光、层高等综合属性最好的。

2、首城国际（双井），总价820。主要优势：面积大，79平，正规西北向两居室，眼镜户型。带西向卧室。丈母娘家隔壁小区，走路不到十分钟。主要劣势：老婆通勤20分钟开车。周围小区多，居住密度较大。稀缺属性：是周围同价位环境最好的。购买的不是小区主力户型，属于较小面积的正规两居特殊户型，仅150套。

没提到的优劣势在此汇总：

1. 环境都不错，物业都很好，房龄接近。

2. 东城属于最差学区，可能摇到挺好的小学，但是也可能摇到很差的小学。

3. 朝阳学区中不溜秋，没有上差学校的风险。

4. 成交量来看，去年3月到今天，首城目标户型成交118套，共有2934套，占比4.02%；中海同期成交28套，目标户型724套，占比3.86%。成交量都不错，应该都属于热门户型。

核心诉求是：想住到小孩儿到小学(约八年后)，能兼顾上学需求，面积大于中海的61平。有一定的居住品质，老生常谈的不买赔。除此之外，您还有没有别的建议？

A：

1、这一看就是让中介给忽悠了，该说的不告诉你，没用的扯一堆当噱头。

2、中海紫御是挺好，当年全北京土地成本最低的小区，每平米一包烟钱，所以开发商利润高，做的不错。但这甭听什么核心区，到目前为止永外最多算挂名，又盖了如此规模的回迁房，大概率还是延续之前的趋势。紫御没落后大盘，但价格中包含了学区溢价，去掉之后就相对普通了。

最好不改户型，真要是好改我们开发商就自己干了，不会把多挣钱的机会留给买房人。改的真好还行，否则在出手的时候未必能要回装修钱来。

稀缺属性的标准是什么啊？紫御是831大限之前的土地，20年了，就算是奥运盘也十多年了，东城比这儿新的不少呢，别听中介忽悠。也最好别跟天坛府比，这都是话术。北向的采光好？看这价格就不太像多好的，要不然得800万以上。

3、以首城国际为主吧，通勤看自己的感受。但眼镜户型的第一要素是客厅朝南，要不然怎么戴鼻子上啊？西北的820/79=10.4万，这价格也有点儿怪，没砍价呢吧？或者是装修好还是为什么，有点儿偏高了，先让中介砍砍价吧。从小区讲是双井保值挺好的，至少不落后，更没有学区溢价。

4、总之常规建议是没必要太早准备学区房，八年后才用的上，何必在这最高峰期去抢房啊？再过两年就是入学低谷期了，真要是很牛学区还行，永外这种没必要。就看首城的吧，但别听忽悠，也甭看这成交数据，我卖房的时候都懒得看，都是先忽悠领导再忽悠买房人的，怎么解释都行的玩意儿。

仅供参考。

七

Q:

恒大城市广场的商铺是120平的800万，租金预计2.5万，投资回报率是3.75%，请问这在投资中算什么水平？是否值得长期投资？

A：

1、800/120=6.66万，那这原业主这么多年没挣钱吧？也还行，如果真的能租到这价格就算不错了，属于中等水平。但25000/30/120，每天每平米7块钱，这价格不低啊。看来是位置不错，还行，挺好的。

2、但这是没扣税的租金吧？每年0.84的房产税，那回报率就不到3%了。这税可是必须交的，避免不了，跟住宅的宽松两码事儿，考虑好。另外出手的时候税费也不低，算清楚再买。

3、是否值得长期投资。如果能长期租出去，而且至少不降租金就值得呗，再要能持续上涨就更好了。不过一般不太建议，商业经营这种事儿说不太好。底商还好些，商铺不好预测。经营好了能翻几番，整个商场要经营的不好那就谁也没辙了。

参考个数字吧，全世界所有大城市的人均商业面积是1.2平米。像纽约这种真正国际化的城市还不到这数儿，应该是1.1平米。香港也就是1.2平米，东京甚至还不到1平米呢。而北京已经是2平米以上了，远超其他国际城市。而且中国所有城市都还在盖商场什么的，这竞争程度，几家欢乐几家愁吧。

4、总之考虑好，常规是如果不懂行的话尽量不碰。住宅是小学生就能玩儿，商铺就相当于大学生玩儿的了。或是暴利，或是看着干着急，之前这些年北京投资商铺的收益大多数不如住宅，以后看发展吧。

仅供参考。

八

Q:

单纯从保值的角度讲，600多万，大望路东方雅苑或风度柏林的一居室，晶城秀府塔楼两居室，旧宫朗润园的两居室，清何府学上院的一居室，哪个更保值？

A：

1、这是要干嘛啊，东西南北的，是认真的吗？之前不是要自住的，改纯投资了？但这几个又不太算纯投资的小区，算相对兼顾的吧。

2、还真不太好选，要说是海淀北部的升值更好些，但这有学区溢价啊，虽然不太高，看自己是否接受吧。不过这清河跟旧宫也太掉角了吧，怎么考虑的？

3、然后就大望路的吧，同板块内的小区都差不多涨跌。不过这600多万的一居室可偏大了，自住很舒服，出租的话未必租售比划算，让当地中介算算吧。

仅供参考。

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